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“营改增”全面铺开后 房地产行业税负或下降15%

【铝道】 5月1日全面实行 营改增 后，对房地产行业整体影响偏利好，对房地产企业来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨。 华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇在接受《证券》采访时表示。

营改增 是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。在2016年政府工作报告中提出空调模具的靠前项改革措施，就是全面实施 营改增 ，即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。短期来看， 营改增 影响企业税负的四个关键要素是：毛利率、可抵扣成本占比、销项税率、进项税率。

从房地产行业来看，此次 营改增 试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。

银河证券认为，实行 营改增 后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。在 营改增 之前，房地圆度仪产业营业税平均比例为5.5%， 营改增 后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算 营改增 前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时， 营改增 将改善企业毛利水平，大部检测报警仪分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此， 营改增 对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。

此外，按照 营改增 前的方案，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而 营改增 之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。 银河证券表示， 营改增 又能利好商业地产。主要在于实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大， 营改增 的全面铺旋转端子开相当于主动减少了产能将为商业地产发展创造有利的政策环境。

中金公司预计，实施 营改增 后，房地产全行业税负有望从3960亿元（营业税）减少至3340亿元（增值税），下降幅度约为15%。

较后，谢皓宇指出，就目前情况来看，我国的房地产税制迫切要求制造企业要善于充分利用各种新的数字化平台更好融入全球产业链和创新链体系仍然存在许多问题，除了对房地产企业的重复征税较为严重外，对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善，不仅上述两方面问题有望得到解决，国内房地产市场也将得到健康发展。